一、招標(biāo)人澄清和修改如下內(nèi)容：

1． 項目招標(biāo)范圍：（1）原鷹金錢食品廠廠區(qū)不納入本次招標(biāo)范圍。投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求提供的技術(shù)文件中可不提交與鷹金錢食品廠地塊有關(guān)的內(nèi)容。招標(biāo)文件第31頁附表2-1技術(shù)文件評審表的第3.1子項取消；第3.2子項分值由8分調(diào)整為12分，評分標(biāo)準(zhǔn)修改為“方案內(nèi)容全面，切實可行，可滿足和落實亞運前完成市政府有關(guān)要求，得12分，其中煙囪整飾方案占4分，煤棚改造方案占4分，其他整飾方案占4分，各類方案有不足的相應(yīng)扣減，最低為0分。”（2）南方面粉廠、澳聯(lián)玻璃廠兩地塊納入本次招標(biāo)的范圍，作為第二期實施的項目。投標(biāo)人要制訂第二期實施項目的規(guī)劃建設(shè)方案、經(jīng)營管理方案。南方面粉廠、澳聯(lián)玻璃廠兩地塊交付時間另行商定，地塊交付時，招標(biāo)人與中標(biāo)人雙方就用地期限、用地范圍另簽協(xié)議明確，其他內(nèi)容參照主合同。

2．免租期：調(diào)整為半年，自甲方首次交付用地之日起計。租賃期限包含免租期。

3．前期費用：取消，不再向投標(biāo)人收取。《租賃合同》的第23.2.2.1條之4）取消。

4．履約保函：當(dāng)項目運營公司在園區(qū)內(nèi)建設(shè)的固定資產(chǎn)投資經(jīng)審計評估達到人民幣壹億元以上時，項目運營公司可提出書面申請減少保函金額，經(jīng)招標(biāo)人書面同意后，可適當(dāng)降低履約保函額度，但最低不得低于人民幣伍仟萬元。

5．融資限制：《租賃合同》的第9.2.16條取消。

6．擔(dān)保：《租賃合同》第4.1.4條修改為：項目運營公司對外提供任何形式的擔(dān)保，均須經(jīng)甲方書面審批同意。《租賃合同》的第23.2.2.1條之6）改為：乙方將本合同項下租賃物概括轉(zhuǎn)租的，或項目運營公司未經(jīng)甲方書面審批同意對外提供任何形式擔(dān)保的。

7．租金遞增方式：改為“每兩個租賃年度遞增5%”。

8．租賃年限：作如下變更“租賃合同期滿六個月前，乙方若有意繼續(xù)租賃，應(yīng)向甲方提出書面申請。如果在租賃合同期滿前廣州市政府決定同意保留本項目，則在雙方遵守原合同的基礎(chǔ)上，另行協(xié)商，按照政府批準(zhǔn)的項目延續(xù)年限簽訂補充協(xié)議，但延長時間不超過10年”。

9．水電周轉(zhuǎn)金：水電周轉(zhuǎn)金不再另項收取，由投標(biāo)人直接向水、電主管部門交納園區(qū)水、電費用。

10．投標(biāo)人是全資子公司的，在其母公司提供法律無限連帶責(zé)任承諾書的，可以將其母公司的業(yè)績和資產(chǎn)作為評標(biāo)參考，投標(biāo)人投標(biāo)時應(yīng)在投標(biāo)文件中提交股份構(gòu)成證明文件。

11．關(guān)于業(yè)績：投標(biāo)人可將擁有絕對控股股權(quán)的子公司的業(yè)績作為投標(biāo)人業(yè)績的評標(biāo)參考，投標(biāo)人投標(biāo)時必須在投標(biāo)文件中提交絕對控股證明文件。

12．租賃合同》第5.3條第七行，“面積為150000平方米”修改為“面積為15000平方米”。第八行，“2010年10月30日”修改為“2010年10月31日”。

13．《租賃合同》第5.6條第三行，“2011年1月30日”修改為“2011年1月31日”。

 

二、答疑

1．問：租賃期限（現(xiàn)為10年），建議調(diào)整到15~20年。

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第8點。

2．問：政府如何維護運營公司的權(quán)益。運營公司作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的投資人，要實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)園的高水平運營，勢必要投入大量資金，同時也承受相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，所以請問政府對運營公司的經(jīng)營有無一定的政策扶持或優(yōu)惠？在經(jīng)營過程中，政府又將如何保護投資人的權(quán)益和利益？

答：按政府現(xiàn)行政策，由中標(biāo)人或項目運營公司向政府有關(guān)部門申請，甲方將給予充分的配合。

3．問：履約保函的保額：1億元以及有效期（合同終止后3個月止）；建議保額控制在半年租金以內(nèi)？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第4點。

4．問：各項費用：前期費用：250萬元，租賃押金1500萬元，水電周轉(zhuǎn)金300萬元；建議前期費用招投標(biāo)雙方共同承擔(dān)；建議總押金為1500萬元（含租賃押金和水電周轉(zhuǎn)金）

答：前期費用見“招標(biāo)人澄清和修改”第3點。

5．問：免租期（3個月），建議免租期6個月。

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第2點。

6．問：各租賃地塊的情況（總面積約為30.2萬平方米）：1、新建用地約4.6公頃（均為無固定租期）；2、改造用地25.6公頃（其中無固定租期為3.7公頃，紅專廠為6.6公頃）；建議新建用地建筑物租期調(diào)整為固定租期；其他無固定租期的用地租期盡量延長至接近固定租期的約定？

答：編號7和編號8地塊的租賃期限明確為10年。其他無固定租賃期限用地按《招標(biāo)文件》。

7．問：建設(shè)要求及建設(shè)計劃的制約：亞運前（政策限制）、簽訂合同三年后（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)須達80%）；亞運前難以達到的建設(shè)要求，建議簽訂合同三年后創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)比例達到60%。

答：按招標(biāo)文件。

8． 問：配套服務(wù)業(yè)態(tài)建筑物所占用地面積控制在6萬平方米以內(nèi)（占總面積19%）；建議調(diào)整到40%？

答：按招標(biāo)文件。

9．問：監(jiān)管制約：貸款額度超過100萬元須經(jīng)審批；建議不限制貸款額度。

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第5點。

10．問：甲、乙雙方義務(wù)、責(zé)任及違約條款約定懸殊：甲方義務(wù)5款，乙方義務(wù)19款；甲方違約責(zé)任2款，乙方違約責(zé)任22款。

答：按招標(biāo)文件。

11．問：投標(biāo)方對投標(biāo)文件中的條款，建議享有提出異議并得進一步商榷的權(quán)利。

答：不予考慮。

12． 拆除區(qū)域的拆卸工作及費用的承擔(dān)主體并未在招標(biāo)文件中出現(xiàn)。

答：由投標(biāo)人負(fù)責(zé)。

13．問：新建區(qū)域的建設(shè)工作及費用的承擔(dān)主體并未在招標(biāo)文件中出現(xiàn)。

答：由投標(biāo)人負(fù)責(zé)。

14．經(jīng)過6月23日現(xiàn)場勘察后，我方注意到在鷹金錢廠區(qū)已經(jīng)有一部分園區(qū)目前正在經(jīng)營中。問：中標(biāo)運營商對于現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶是否可以根據(jù)整體文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行重新篩選，將不符合要求的予以清退？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（1）。

15．2010年6月12日貴司發(fā)出的招標(biāo)公告中提到的南方面粉廠約3.9萬平方米的地塊在招標(biāo)范圍中并未明確。問：該地塊中標(biāo)運營商在規(guī)劃北岸文化碼頭整體文化主題時是否可以納入規(guī)劃中？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（2）。

16．《招標(biāo)文件》第17-18頁“各地塊基本情況一覽表”顯示編號3、編號7、編號8三塊地屬無固定租賃期限。問：由于時間不確定，實際運營方案難以確定，投資風(fēng)險也不能科學(xué)估算。因此，上述三部分地塊在簽訂合同時是否可以明確“有待進一步簽訂詳細(xì)補充條款。

答：編號3地塊屬于無固定租賃期限，編號7和編號8地塊的租賃期限明確為10年。

17．《招標(biāo)文件》第11頁第16.1條“中標(biāo)人應(yīng)向招標(biāo)人提交租賃押金人民幣壹仟伍佰萬元及水電周轉(zhuǎn)金人民幣叁佰萬元，……”問：租賃押金（1500萬元）折扣為租賃費的支付方式可否經(jīng)甲乙雙方進一步磋商后確定？水電周轉(zhuǎn)金可否在合同中明確為水電費押金，實際消耗水電費由中標(biāo)運營商向相關(guān)部門交納，以減少甲方工作負(fù)擔(dān)。

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第9點。

18．《招標(biāo)文件》第11頁第16.2條“履約保函由中標(biāo)人或聯(lián)合體牽頭人開具給招標(biāo)人，須在簽署《租賃合同》之日起20個工作日內(nèi)提交給招標(biāo)人。履約保函保額為人民幣壹億元整。”在《廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造規(guī)劃》第9頁2.3.2-（5）也提到：根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)經(jīng)驗，在成立初期必須保持較低的租金水平，才能吸引相關(guān)文化創(chuàng)意機構(gòu)入駐……。問：可否明確，作為運營商，參與本項目主要出發(fā)點是響應(yīng)政府號召，保質(zhì)保量建設(shè)好北岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時兼顧合理的投資回報。履約保證金和甲方對乙方的減免租金優(yōu)惠等，都是對北岸文化創(chuàng)意園區(qū)公共文化設(shè)施和公共文化平臺建設(shè)的保障，中標(biāo)人對文化創(chuàng)意園區(qū)的公益性固定資產(chǎn)投資超過履約保函保額時，這些新增資產(chǎn)是對甲方的權(quán)益保障，將無償歸甲方所有。屆時履約保函退還乙方。

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第4點。

19．《招標(biāo)文件》第17-18頁“各地塊基本情況一覽表”標(biāo)明8號地塊屬無固定租賃期限；但在第144頁第3.1-6）條中則標(biāo)明租賃期限10年。問：對8號地塊的租賃期限是否可以明確租賃期限10年？

答：8號地塊租賃期限明確為10年。

20． 《招標(biāo)文件》第20頁第3.2.2-1）A項顯示“簽訂《租賃合同》至亞運前，中標(biāo)人……并完成熱電廠煙囪和煤棚的整飾及景觀光亮工程；……”。問：熱電廠煙囪高度達183米，對它的整飾工程需要高空作業(yè)，屬高危工程，而且時間非常緊迫，又要確保施工安全。為保證亞運前的整飾及景觀光亮工程，甲方可否明確在重大問題上指導(dǎo)并協(xié)助乙方。

答：由投標(biāo)人負(fù)責(zé)。

21．《招標(biāo)文件》第21頁第3.2.2-7）條顯示“員村熱電廠目前尚沒有外供電電源，中標(biāo)人須負(fù)責(zé)用電報裝手續(xù)和費用，招標(biāo)人有義務(wù)協(xié)調(diào)和配合相關(guān)報裝工作”。問：通電是是施工和運營的最基本條件，招標(biāo)人可否告知用電報裝手續(xù)由甲方協(xié)助共同辦理？發(fā)生的相關(guān)費用可否由甲方協(xié)調(diào)用電區(qū)業(yè)主共同支付？

答：按招標(biāo)文件。

22．《招標(biāo)文件》第160頁第5.4條顯示“本合同第一個租金結(jié)算周期為免租期”。問：園區(qū)內(nèi)建設(shè)公共文化設(shè)施和文化創(chuàng)意平臺需改造或新建部分建筑，招標(biāo)人可否明確在報建、規(guī)劃過程中協(xié)助乙方在最短時間內(nèi)完成相關(guān)手續(xù)？可否明確乙方在施工建設(shè)期間免租？

答：免租期同上“招標(biāo)人澄清和修改”第2點。

23． 《招標(biāo)文件》第160頁第5.7條顯示“甲方應(yīng)向乙方出具合法有效的足額票據(jù)”。問：房產(chǎn)出租稅是否可由甲方協(xié)調(diào)支付？

答：房產(chǎn)稅按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

24． 《招標(biāo)文件》第162頁第6.3條顯示“……以上前期費用共計貳佰伍拾萬元。乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起五個工作日內(nèi)，將該款項足額繳納到甲方指定賬戶，并將支付憑證原件交甲方查驗。”問：本項目屬市政府重點建設(shè)項目，作為運營商主要出發(fā)點是在甲方的指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)下出資出力與招標(biāo)方共同建設(shè)好該園區(qū)，為示范園區(qū)積極努力做出貢獻，而非純粹追求經(jīng)濟回報。乙方一要向甲方交納租金，保證甲方的租金收益；二要投巨資進行改造建設(shè)。前期費用可否與租金收益合并為同一項費用由乙方支付？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第3點。

25．《招標(biāo)文件》第187頁第19.1條顯示“……同時甲方應(yīng)將改部分的相關(guān)資料移交給乙方。”問：“改”部分是否應(yīng)為“該”部分？

答：“改”字應(yīng)為“該”字。

26．《招標(biāo)文件》第191頁第23.2.1.1條顯示“當(dāng)由于乙方的原因發(fā)生除本合同第23.2.2.1條嚴(yán)重違約以外的違約行為即屬于一般違約。……甲方每發(fā)出一般違約書面通知一次，則乙方應(yīng)向甲方支付違約金10萬元。”問：甲方對乙方一般違約的認(rèn)定可否在合同的補充條款中進一步明確？

答：按招標(biāo)文件及所附的《租賃合同》。

27． 問：項目“廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”為文化產(chǎn)業(yè)，其項目性質(zhì)決定是一項長期性事業(yè)，與本項目“固定租賃期限---10年”之間是否有矛盾？即10年期時間是否得當(dāng)?

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第8點。

28． 問：如十年期滿該業(yè)態(tài)依然存在，中標(biāo)人是否為該項目唯一合法經(jīng)營者繼續(xù)經(jīng)營？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第8點。

29．問：關(guān)于新建建筑部分，中標(biāo)人與招標(biāo)人之間應(yīng)該以什么方式合作？

答：按招標(biāo)文件。

30． 問：關(guān)于“無固定租賃期限（至少兩年）”是否有可行性使用指導(dǎo)明細(xì)？

答：按招標(biāo)文件約定。

31． 問：關(guān)于市政配套設(shè)施建設(shè)方案，出資程序設(shè)計？

答：園區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施建設(shè)方案及出資由投標(biāo)人負(fù)責(zé)。

32．問：關(guān)于“亞運前項目區(qū)域內(nèi)整飾工程”方案：

1、該方案是否有固定內(nèi)容或相關(guān)細(xì)則？

2、該方案是否是一個臨時方案？

3、該方案與項目本身的關(guān)聯(lián)性？

答：1、該方案應(yīng)符合《廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造規(guī)劃》（以下簡稱“《改造規(guī)劃》”）。2、由投標(biāo)人自行考慮。3、應(yīng)符合本創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位要求。

33．問：因該項目涉及很多文化、藝術(shù)類物件或建筑，可能在10年期后無法移置，其歸屬問題？

答：歸招標(biāo)人所有。

34． 問：關(guān)于項目性質(zhì)，如果定義為主體租賃經(jīng)營，

1、那么關(guān)于有效使用面積問題----即需要支付租金的面積是否應(yīng)該為有效使用面積？而非改造面積？

2、既然有租賃押金及水電周轉(zhuǎn)金，那么履約保函為何意？是否存在雙重標(biāo)準(zhǔn)

答：1、租金支付是按園區(qū)占地面積計。2、履約保函是對履約建設(shè)風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險的擔(dān)保。否。

35． 問：因該項目性質(zhì)決定了“招標(biāo)人”與“中標(biāo)人”之間本身的合作關(guān)系，其合作過程雙方權(quán)利和義務(wù)均受到法律保護和制約，招標(biāo)文件中“第二部分，招標(biāo)人須知附件------3.6.14中”“若經(jīng)司法程序，判令由招標(biāo)人承擔(dān)連帶或補充清償責(zé)任的，……中標(biāo)人須賠償招標(biāo)人之損失”是否意味著招標(biāo)人免除一切因合作造成的正常的法律責(zé)任？

答：按招標(biāo)文件。

36．問：關(guān)于招標(biāo)文件中“第二部分，招標(biāo)人須知附件------3.6.15”中，“中標(biāo)人必須為項目招標(biāo)范圍內(nèi)主要建筑和設(shè)施購買財產(chǎn)保險，保險收益人為招標(biāo)人”的預(yù)定是否有合理性？關(guān)于賠償分享是否有比例依據(jù)？

答：按招標(biāo)文件執(zhí)行。

37． 問：關(guān)于改拆建的相關(guān)問題：

1、員村熱電廠煤蓬頂部是否可以延伸？

2、員村熱電廠內(nèi)部拆建的要求是什么？內(nèi)部搭建是否有容積率的要求？

3、地塊的用地性質(zhì)是否可以改變？地上建設(shè)物的樓層數(shù)是否有限制

答：1、否。2、投標(biāo)人提出設(shè)施設(shè)備保留方案，經(jīng)招標(biāo)人審核同意后進行拆除。容積率要求參照《改造規(guī)劃》。3、否。是，參照《改造規(guī)劃》。

38． 問：我公司現(xiàn)在可不可以補辦手續(xù)作為投標(biāo)聯(lián)合體的牽頭人。如果可以，如何辦理相關(guān)手續(xù)。

答：否。

39． 問：臨岸防護改造，碼頭建設(shè)是否由投標(biāo)人負(fù)責(zé)投資及建設(shè)運營？

答：地塊9范圍內(nèi)的碼頭建設(shè)由投標(biāo)人負(fù)責(zé)。

40． 問：原廠房內(nèi)的設(shè)備是否全部拆除，如有保留部分，保留程度如何？

答：投標(biāo)人在投標(biāo)時提出設(shè)施設(shè)備保留方案，中標(biāo)后，設(shè)施設(shè)備保留方案經(jīng)招標(biāo)人審核同意后，對不予保留的部分進行拆除。

41．問：鷹金錢廠區(qū)內(nèi)原有經(jīng)營者的租賃關(guān)系如何處置？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（1）。

42．問：投標(biāo)前，紅專廠的經(jīng)營情況？

⑴租賃面積；

⑵租金；

⑶期限；

⑷押金情況；

⑸租金遞增情況。

⑹新運營商接收項目后，政府對其接收前，紅專廠已出租部分的處理（包括原合同的有效性及延續(xù)性？租金收取主體？已裝修與現(xiàn)運營商規(guī)劃設(shè)計不符，是否可拆除？）

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（1）。

43．問：鷹金錢罐頭廠改造規(guī)劃指標(biāo)？（原來的包括玻璃廠）

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（1）。

44． 問：無固定期限項目的期限及補償問題？如在無固定期限地塊新建建筑物，十年租賃期限到期后，建筑物有補償嗎？如有，如何補償？

答：期限按招標(biāo)文件。無補償。

45．問：關(guān)于招標(biāo)文件52頁，（四）項目建設(shè)方案里面提到的“市政配套設(shè)施建設(shè)方案”，中標(biāo)單位需要建設(shè)到什么程度，包括道路交通、綠化環(huán)境設(shè)施、河涌整治、電網(wǎng)水網(wǎng)改造、變電房、垃圾收集站、公共廁所等。

答：投標(biāo)人負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)市政配套建設(shè)，按照《改造規(guī)劃》的要求進行建設(shè)，中標(biāo)后所提的市政配套設(shè)施建設(shè)方案經(jīng)招標(biāo)人和項目監(jiān)管委員會審核后實施建設(shè)。

46．問：租金是按用地面積計算，而用地面積是否就是指標(biāo)書文件63~64頁內(nèi)所指的地塊面積之和？（共30.2萬平方米）

答：否。見《租賃合同》第5.3條第一段“每個結(jié)算周期的計租面積”之定義。

47． 問：無固定租期期限可否簽到10年。考慮到若租期太短，乙方風(fēng)險太大。

答：否。

48． 問：鷹金錢某些保留建筑太舊，安全存在隱患，可否拆除重建？重建后可否辦理產(chǎn)權(quán)？

答：同上“招標(biāo)人澄清和修改”第1點之（1）。

49．問：地塊上新建的建筑是永久建筑還是臨時建筑？

答：視同固定租賃期限。

 

 

 

 

 

招標(biāo)人：廣州市城投文化旅游發(fā)展有限公司

招標(biāo)代理：廣州市國際工程咨詢公司

二〇一〇年六月三十日